Bevor Sie Wohnungen anschauen, müssen Sie Ihre finanzielle Situation kennen. Die Schweizer Banken rechnen streng – hier die konkreten Zahlen für 2026.

Eigenkapital – Die 20-Prozent-Regel

Für eine Eigentumswohnung benötigen Sie mindestens 20 % Eigenkapital des Kaufpreises.

Konkretes Beispiel: Wohnung für 650'000 CHF

Position	Betrag
Kaufpreis	650'000 CHF
Benötigtes Eigenkapital (20 %)	130'000 CHF
Davon flüssige Mittel (10 %)	65'000 CHF
Davon Vorsorgegelder (10 %)	65'000 CHF (Säule 3a / Pensionskasse)
Erste Hypothek (bis 65 % des Werts)	422'500 CHF
Zweite Hypothek (bis 80 % des Werts)	97'500 CHF

Wichtig: Die zweite Hypothek muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden. Nur die erste Hypothek kann als «reine» (nicht amortisierte) Hypothek belassen werden.

Tragbarkeit – Der 33-Prozent-Test

Die Bank prüft, ob Sie die Wohnkosten langfristig tragen können. Massgebend ist auch 2026 der kalkulatorische Zins von 5 % – unabhängig vom aktuell tieferen Marktzins.

Berechnungsbeispiel:

Kostenposition	Jährlich	Monatlich
Hypothekarzins (5 % von 520'000 CHF)	26'000 CHF	2'167 CHF
Amortisation (1 % der 2. Hypothek)	975 CHF	81 CHF
Nebenkosten (ca. 1 % des Kaufpreises)	6'500 CHF	542 CHF
Wohnkosten total	33'475 CHF	2'790 CHF

Diese 2'790 CHF monatlich dürfen maximal 33 % Ihres Bruttoeinkommens betragen. Bei einem Bruttoeinkommen von 8'500 CHF monatlich wären das 2'805 CHF – die Wohnung für 650'000 CHF wäre damit knapp tragbar.

Merke: Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto tiefer die Hypothek, desto tiefer die Wohnkosten und desto besser die Tragbarkeit. Wer 30 % oder mehr Eigenkapital einbringt, hat bei der Bank deutlich einfachere Karten.

Hypothek wählen – Fest oder variabel?

Für Eigentumswohnungen 2026 empfehlen wir:

• Festhypothek (5 Jahre): 1,7–2,0 % – die sichere Wahl für Planungssicherheit
• Festhypothek (7–10 Jahre): 1,9–2,3 % – wer langfristig kalkulieren will
• SARON-Hypothek: aktuell 1,4–1,6 % – günstiger, aber mit Zinsrisiko

Praxistipp: Teilen Sie Ihre Hypothek auf. Zum Beispiel: 60 % Festhypothek auf 5 Jahre, 40 % SARON. So profitieren Sie von tieferen Zinsen, ohne das volle Risiko zu tragen.

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Eine Wohnung besichtigen ist mehr als nur durch die Räume gehen. Hier die wichtigsten Prüfpunkte für Eigentumswohnungen.

Das Stockwerkeigentum verstehen

Anders als beim Einfamilienhaus kaufen Sie bei einer Wohnung nicht das ganze Gebäude, sondern einen Anteil am Stockwerkeigentum. Das bedeutet:

• Sie besitzen Ihre Wohnung zu 100 %
• Das Grundstück und Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Dach, Fassade) gehören allen Eigentümern gemeinsam
• Über Renovationen und Veränderungen entscheidet die Eigentümerversammlung
• Monatliche Nebenkosten (Heizung, Wasser, Hauswart, Erneuerungsfonds) sind Pflicht

Prüfen Sie vor dem Kauf:

• [ ] Höhe des Erneuerungsfonds: Ein gut gefüllter Fonds (> 50 CHF/m² Wohnfläche) zeigt, dass die Eigentümergemeinschaft vorsorgt
• [ ] Letzte Sanierungen: Wann wurden Dach, Fassade, Heizung saniert? Grosse Investitionen stehen sonst bald an
• [ ] Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Gibt es Konflikte? Stehen grössere Entscheidungen an?
• [ ] Nebenkostenabrechnung der letzten 2–3 Jahre: Sind die Nebenkosten stabil oder steigen sie?

Die Wohnung selbst – 10 Prüfpunkte

1. Lärm: An welcher Strasse liegt die Wohnung? Gibt es Strassenlärm, Bahn, Fluglärm? Besichtigen Sie auch an einem Werktag.
2. Lage: Wie weit ist der nächste Bahnhof, Supermarkt, Kindergarten, Arzt?
3. Zimmeraufteilung: Entspricht der Grundriss Ihren Bedürfnissen? Gibt es genug Stauraum?
4. Ausrichtung: Nach welcher Himmelsrichtung sind die Wohnräume ausgerichtet? Süd/West = viel Licht.
5. Fensterzustand: Sind es moderne Isolierglasfenster (Baujahr nach 2005) oder alte Einfachfenster?
6. Heizung: Welche Heizungsart? Wärmepumpe = effizient, Öl/Gas = steigende Kosten.
7. Bausubstanz: Gibt es Risse in den Wänden, Feuchtigkeit im Keller, Schimmel im Bad?
8. Keller & Abstellraum: Gibt es ausreichend Stauraum im Keller? Einen Tiefgaragenplatz?
9. Internetanschluss: Ist Glasfaser oder Kabelinternet verfügbar? Wichtig fürs Homeoffice.
10. Geruch: Stechen Sie beim Betreten ungewöhnliche Gerüche (Schimmel, Abwasser)?

Besichtigungstipp: Gehen Sie nicht allein. Nehmen Sie eine Person mit, die nicht emotional involviert ist. Und besichtigen Sie die Wohnung zu unterschiedlichen Tageszeiten – morgens, mittags, abends.

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Das Reglement des Stockwerkeigentums

Bevor Sie unterschreiben: Lesen Sie das Reglement des Stockwerkeigentums genau. Es regelt:

• Wie die Kosten auf die Eigentümer verteilt werden
• Was Sie an Ihrer Wohnung verändern dürfen (und was nicht)
• Wie Entscheidungen getroffen werden (Eigentümerversammlung)
• Ob Vermietung Ihrer Wohnung erlaubt ist

Achtung: Manche Reglements verbieten die Vermietung als Ferienwohnung oder schränken Untervermietung ein. Wenn Sie die Wohnung später vermieten möchten, prüfen Sie das vorab.

Der Ablauf beim Notar

Der Kauf einer Eigentumswohnung in der Schweiz durchläuft diese Stationen:

1. Vorvertrag / Reservationsvereinbarung – Sie sichern sich die Wohnung (oft gegen Anzahlung)
2. Finanzierung klären – Die Hypothekarzusage der Bank liegt vor
3. Notartermin – Der Kaufvertrag wird beurkundet; beide Parteien unterschreiben
4. Grundbucheintrag – Nach 2–4 Wochen sind Sie offiziell Eigentümer
5. Schlüsselübergabe – Meist 30–90 Tage nach Notartermin

Kosten Tipp: Holen Sie vor dem Notartermin Offerten von 2–3 Banken oder Hypothekarvermittlern ein. Die Zinsunterschiede können über 10 Jahre mehrere 10'000 CHF ausmachen.

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Welche Kantone sind am günstigsten für den Wohnungskauf?

Die tiefsten Preise für Eigentumswohnungen finden sich im Jura, im Wallis (ausser Zermatt/Crans-Montana), im Tessin (ausser Lugano/Locarno) und im Kanton Freiburg. Hier sind 3-Zimmer-Wohnungen bereits ab 250'000–400'000 CHF erhältlich. Auch der Kanton Glarus und weite Teile Graubündens bieten günstige Einstiegspreise.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Eigentumswohnung?

Mindestens 20 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 500'000 CHF sind das 100'000 CHF Eigenkapital. Davon müssen mindestens 50'000 CHF in flüssigen Mitteln (Ersparnisse, Wertschriften, Säule 3a) vorhanden sein.

Sind die Nebenkosten bei Eigentumswohnungen höher als bei Mietwohnungen?

Ja, in der Regel schon. Als Eigentümer zahlen Sie nicht nur die Betriebskosten (Heizung, Wasser, Hauswart), sondern sparen auch in den Erneuerungsfonds ein – das ist eine Rücklage für künftige Sanierungen. Rechnen Sie mit 1–1,5 % des Kaufpreises pro Jahr zusätzlich zum Hypothekarzins.

Kann ich meine Eigentumswohnung später vermieten?

In der Regel ja, aber das Stockwerkeigentumsreglement kann Einschränkungen vorsehen. Besonders Ferienwohnungen oder Kurzzeitvermietungen (Airbnb) sind oft reglementiert. Im Zweifel vor dem Kauf beim Verwalter nachfragen.

Was passiert, wenn die Zinsen steigen?

Eine gute Frage. Wenn Sie eine Festhypothek abgeschlossen haben, bleibt Ihr Zins für die vereinbarte Laufzeit fix – Zinserhöhungen betreffen Sie erst bei der Verlängerung. Bei einer SARON-Hypothek steigen die Zinskosten dagegen sofort. Unsere Empfehlung: Planen Sie mindestens 1–2 % Zinspuffer ein.

Lohnt sich Stockwerkeigentum als Kapitalanlage?

Ja, Eigentumswohnungen in der Schweiz sind eine beliebte Kapitalanlage – besonders in städtischen Lagen mit stabiler Nachfrage. Die Renditen (Nettomietrendite) liegen 2026 bei 2–4 %, abhängig von Lage und Zustand. Dazu kommt die langfristige Wertsteigerung.

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