Ungarn gehört zu den wenigen EU-Ländern, in denen Ausländer (EU-Bürger) fast gleichberechtigt wie Inländer Immobilien erwerben dürfen. Seit 2014 entfällt die Genehmigungspflicht für den Erwerb von Wohnimmobilien durch EU-Bürger – nur bei landwirtschaftlichen Flächen und Wald bleibt eine Genehmigungspflicht bestehen.

Die wichtigsten Vorteile auf einen Blick:

• Preisniveau: Quadratmeterpreise in Budapest liegen bei 2.500–4.500 €, am Balaton bei 1.500–3.500 € – ein Drittel bis die Hälfte deutscher Großstadtpreise.
• Rendite: Kurzzeitvermietung am Balaton erzielt 5–8 % Bruttorendite; Budapest-Langzeitvermietung 4–6 %.
• Steuern: Keine Grunderwerbsteuer für Privatpersonen (nur 4 % Übertragungssteuer beim Kauf von Neubauten vom Bauträger), niedrige Grundsteuer (max. 3 % des Marktwerts, oft weit darunter).
• Lebenshaltungskosten: Deutlich niedriger als in D-A-CH – ideal für Altersruhesitz oder Digital-Nomaden-Basis.
• Goldenes Visum: Seit 2024 bietet das "Guest Investor Program" Aufenthaltsrechte ab 250.000 € Investment (Stand 2025: Programm läuft, Details prüfen).

1. Finanzierung klären – vor der Besichtigung

Ungarische Banken finanzieren Ausländer nur bei Wohnsitz in Ungarn oder bei bestehender Geschäftsbeziehung. Deutsche Banken finanzieren ungarische Immobilien nur bei deutscher Sicherheitenstellung (z. B. Verpfändung deutscher Immobilie). Tipp: Eigenkapitalquote von 40–50 % einplanen, Fremdfinanzierung über deutsche Bank mit deutscher Sicherheit.

2. Makler & Anwalt beauftragen

• Makler: In Ungarn zahlt der Käufer die Maklerprovision (3–5 % + 27 % MwSt.). Exklusivmandat vermeiden – offener Suchauftrag bei 2–3 Maklern ist besser.
• Anwalt (Ügyvéd): Pflicht bei Grundbuch-Eintragung. Der Anwalt prüft das Grundbuch (ingatlan-nyilvántartás), Belastungen, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte. Kosten: 0,5–1 % des Kaufpreises + MwSt. Wichtig: Deutschen Anwalt mit Ungarn-Expertise oder ungarischen Anwalt mit Deutschkenntnissen wählen.

3. Due Diligence – Das Grundbuch prüfen

Das ungarische Grundbuch (ingatlan-nyilvántartás) ist öffentlich einsehbar (online über landregistry.hu oder vor Ort). Prüfen Sie: - Eigentümeridentität (Namensgleichheit mit Verkäufer) - Belastungen: Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten - Vorkaufsrechte: Gemeinde, Mieter, Miteigentümer - Baurechtliche Situation: Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung (hasznosítási engedély), Energieausweis (energetikai tanúsítvány) - Gemeindeabgaben: Erschließungsbeiträge, Kanalisationsanschluss – oft noch offen!

4. Vorvertrag (Előszerződés) abschließen

Der Vorvertrag sichert den Kaufpreis, Zahlungsplan, Übergabetermin und Rücktrittsbedingungen. Wichtig: Anzahlung 10–20 % auf Anderkonto des Anwalts (nicht direkt an Verkäufer!). Rücktrittsrechte bei: fehlender Finanzierung, negativer Due Diligence, fehlender Genehmigung (bei Agrarflächen).

5. Hauptvertrag (Végleges szerződés) & Grundbucheintragung

Der Hauptvertrag wird notariell beurkundet (közös képviselő / közjegyző). Der Anwalt beantragt die Grundbucheintragung. Dauer: 2–8 Wochen. Erst nach Eintragung geht das Eigentum über.

6. Übergabe & Nachgang

• Übergabeprotokoll (átadási jegyzőköny) mit Zählerständen, Mängelliste, Schlüsselübergabe
• Ummeldung Strom, Gas, Wasser, Internet
• Gebäudeversicherung (kötelező für Hypothek, empfohlen für alle)
• Steuererklärung: Erwerb beim Finanzamt (NAV) anzeigen – Frist 30 Tage

1. "Kein Anwalt nötig, der Makler macht alles" – Falsch. Der Makler vertritt den Verkäufer. Nur der Anwalt vertritt Ihre Interessen.
2. Grundbuch nicht selbst prüfen – Vertrauen ist gut, Einsicht ist besser. Online-Einsicht kostet wenige Euro.
3. Keine Baugenehmigung / Nutzungsgenehmigung – Bei Altbauten oft fehlend. Nachgenehmigung kostet Zeit & Geld.
4. Erschließungskosten übersehen – Kanal, Straße, Strom: oft noch nicht abgerechnet. Gemeindeauskunft einholen.
5. Währungskursrisiko – Kaufpreis oft in EUR notiert, Zahlung in HUF. Wechselkurs bei Vertrag fixieren (Forward-Kurs).
6. Steuerliche Fallen in D/A/CH – Spekulationssteuer (DE: 10 Jahre Haltefrist), Eigenbedarf, Erbschaftsteuer. Steuerberater vor Kauf konsultieren.
7. Zweitwohnsitzsteuer / Kurtaxe – Viele Balaton-Gemeinden erheben sie. Prüfen vor Kauf.

• [ ] Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als 30 Tage)
• [ ] Energieausweis (energetikai tanúsítvány)
• [ ] Baugenehmigung & Nutzungsgenehmigung
• [ ] Grundrisspläne, Flurkarte (helyrajzi szám)
• [ ] Protokoll der letzten Eigentümerversammlung (bei Eigentumswohnung)
• [ ] Rücklagenstand der WEG (közös költségvetés)
• [ ] Letzte 3 Nebenkostenabrechnungen
• [ ] Gemeindeauskunft zu Erschließungsbeiträgen
• [ ] Fotos von Dach, Fassade, Keller, Heizung, Fenster
• [ ] Schimmel-/Feuchtigkeitscheck (Keller, Ecken, Fensterlaibungen)
• [ ] Internet-Geschwindigkeit vor Ort testen (wichtig für Homeoffice)

Ungarn bietet echte Chancen für Immobilienkäufer aus D-A-CH: faire Preise, solide Renditen, EU-Rechtssicherheit. Der Schlüssel liegt in der Vorbereitung: Anwalt vor Ort, Grundbuch prüfen, Finanzierung klären, Steuern im Heimatland prüfen. Wer die Fallstricke kennt und professionell begleitet kauft, sichert sich ein Stück "Ungarn" – ob als Altersruhesitz, Ferienhaus am Balaton oder Renditeobjekt in Budapest.

Nächster Schritt: Lassen Sie sich von einem Ungarn-spezialisierten Anwalt oder Makler ein Exposé für Ihre Wunschregion zusenden. Prüfen Sie die Grundbuchauszüge vor der Besichtigung. Und rechnen Sie die Nebenkosten (5–12 %) fest in Ihr Budget ein.

Weiterführende Artikel auf bixbuz.de: - Immobilienfinanzierung für Auslandsimmobilien - Auswandern nach Ungarn – Checkliste & Kosten - Steuern bei Auslandsimmobilien – Was Deutsche beachten müssen

Stand: Juli 2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Rechtliche und steuerliche Angaben ersetzen keine individuelle Beratung durch Anwalt/Steuerberater.